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豪华别墅的施工管理
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豪华别墅的施工管理
豪华别墅的施工管理
 美国《国家地理杂志》曾编辑出版一本《美国大宅》的图书,介绍了美国现有150座最有价值的大宅。这些大宅均有私家园林,住户可散步、垂钓、休憩。20世纪80年代后,随着房地产的发展,我国的别墅建设有了很大发展。别墅的含义也逐渐扩大了,中高档有公共花园和私家园林的小住宅都被称做“别墅”。   别墅建筑面积从100~2000平方米不等,以满足不同收入水平的客户需求。别墅在组合上可以独立,也有并联和多联体,横向干扰少,没有竖向干扰。别墅根据占地、造价、环境和配套设施及是否全装修而分为经济型、高档和豪华型。豪华型别墅均有园林式庭院,可满足观景、娱乐、休闲等要求。别墅的中式私家园林大多根据业主的爱好、兴趣、基地条件而委托建筑商建造。别墅建设有建筑少、施工简单、工期短、造价高、单独签合同、付款及时、资质要求不高等特点,受到建筑公司的青睐。但对项目经理的能力、地形地貌的利用、植被、假山、亭台楼阁和坡地、水池的建造、景观造型和空间层次的营造要求极高?! ∫?、别墅项目环境营造要求   该别墅区最大面积的豪宅,建于一个人工小半岛上,三面环水,有私家小码头、嬉水平台,业主要求旺旺28平台网址做出最好的园林景观:无论坡、水、树,美妙风景,尽收眼底,并以绿化为主,在草坪、针叶乔林及灌木和滨水树木中展示新式园林风格。根据业主的要求和自身的专业力量,我公司决定该园林采用总包方式,请植物园工程师设计,自我施工和部分外包相结合。该工程包括水景、小径、假山、预排给排水、造地型、绿化栽植、路灯、建亭阁回廊等多项内容,每项工程从设计到施工都着眼于完工后的景观效果,营造良好的园林景观。特此组建现场施工管理组织机构——现场施工项目部,由项目部统筹管理。由于园林工程有多项内容,施工组织、施工配合、成本控制若出现问题则会影响施工进度,影响工程质量。我公司高度重视,利用内外部人才的智慧,突出现场管理,取得较好的实效和经验。
二、施工管理经验   1、项目部的小型化和专业化对于私家园林工程,采用直线式的组织形式,自上而下实行垂直领导,统一指挥。由公司下属分公司组建施工项目部,分公司经理即为现场施工项目经理,分公司下设多个施工队或小组。项目部配备园艺、仿古建筑等方面的专业人员,充分发挥专业人才的作用。   2、施工组织根据园林工程的实际特点,施工组织突出以下工作:按照设计要求做好工程概预算,为工程开工做好施工场地、施工材料、施工机械、施工队伍等方面的准备。根据工期要求,组织各方面人员进入施工现场,保证连续施工;根据工程需要特设植被采购组、园艺养护组等。人员安排根据施工进度计划。   3、施工现场管理私家园林工程的施工现场主要工作包括:施工准备(含仿古建材和植被采购)、施工、竣工验收和养护管理等阶段。  ?。?)施工准备阶段:落实分包协作单位和施工条件;主要物资苗木的订购;具体落实施工任务。  ?。?)施工阶段:组织综合施工;落实各项技术组织措施;跟踪检查计划的实施,及时反??;加强组织平衡,保证供应;对施工进度、施工质量和施工成本进行严格控制;保证施工安全,做到文明施工等  ?。?)竣工验收和养护管理阶段:预检、隐检及签证工作;整理和审定交工验收资料,组织办理工程交工验收;负责编写施工技术与管理的总结资料;做好工程的养护(主要是苗木)前技术交底,编写保养计划,落实养护任务。   4、成本管理园林施工管理中重要的一项任务就是降低工程造价,力求将成本、费用降到最低,以保证成本目标的实现。直接成本主要由土建、种植土方费、工程苗木费、种植人工费、辅助材料费、机械台班费及其他直接费组成;间接成本包括现场管理人员工资、管理人员工资附加费、办公费、差旅费、固定资产使用费、行政工具使用费、职工教育费、劳动保险费、待业保险金和劳动?;し?、工程保修费、工程排污费等。   5、成本的控制方法  ?。?)通过招投标模式,在保证质量前提下选择合适的专业施工队组,如仿古亭阁。  ?。?)对在施工工程项目中占较大比重的开支——苗木(如水杉、银杏)实施重点监控。  ?。?)以施工预算控制成本支出。在施工项目的成本控制中,按施工图预算实行“以收定支”,或者叫“量入为出”是最有效的方法之一。具体做法如下:一是人工费的控制,可通过实例来说明这个问题:经测算,景观亭工程计用工为100工,平均每工的综合成本为100元,人工费用为1万元。在这种情况下,项目经理部与施工队签订劳务合同时,将人工费定在100元/工日以下;或者减少用工,给予奖励。如此安排,人工费就不会超支;二是材料费的控制。绿化材料价格随行就市,实行信息价的控制。在材料采购上货比三家,选择质量优、价格合理、运输方便的苗木;三是施工机械使用费的控制。由于园林建设项目施工的特殊性,实际的机械利用率往往不可能达到预算定额的水平,因此施工预算的机械使用费也往往小于实际发生的机械使用费,形成机械使用费超支。应在工程合同中明确规定一定数量的机械费补贴,在决算时一并计算,从而控制机械费的超支。  ?。?)加强质量管理,控制质量成本。一是降低停工、返工损失,将其控制在成本预算的1%以内;二是减少质量过剩支出。施工员要严格掌握定额标准,力求在保证质量的前提下,使人工和材料消耗不超过定额水平;三是健全材料验收制度,控制劣质材料额外支出。材料员在对现场材料进行验收时发现有病虫害或规格不符合要求时,可拒收、退货,并向供应单位索赔。 (5)坚持现场标准化管理,堵塞浪费漏洞。根据现场及工程特点,合理安排施工现场,加强现场安全生产管理,节约人力物力。    (6)严格考核,赏罚分明,促使成本降低。通过成本考核,做到有奖有罚,调动每个员工在各自岗位上努力完成目标成本的积极性,为确保按时按质完成作业和降低施工项目成本作贡献。
三、效果   由于我公司高度重视,内外部资源配置合理,现场管理科学严谨,施工中善于把园林的观赏性、技术性、艺术性等有机结合起来,建造出了既大气、又豪迈、且美观的作品,业主高度满意,公司也获得较好的经济效益。
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